收益法评估时运营费用中房屋维修费如何计算

　　收益法运评估时运营费用中房屋维修费计算是房地产估价的难点之一，其取值基数及费率确定存在依据不充分、操作不规范等问题，为客观、准确计算房屋维修费，特制定本技术指引。

　　在河南省辖区内从事房地产估价业务除遵守《房地产估价规范》等技术标准外，还应遵守本估价技术指引。

　　一、运营费用中房屋维修费的涵义

　　收益法运营费用中房屋维修费是价值时点后、收益期内，为保障房屋在原设计施工状态下正常使用，房地产权利人每年应当支付的维修维护费用。不包括下列部分：

　　（一）因施工质量缺陷、不可抗力或相邻关系损害等造成的额外修缮费用；

　　（二）为提升房屋使用功能而进行的升级改造费用；

　　（三）业主已经交纳维修资金用于公共部位专项维修的部分；

　　（四）为若干年后重置建造房屋而提取的年金或年费。

　　二、房屋维修费计算方法

　　房屋维修费计算有两个路径：

　　一是以房屋建筑安装工程费的一定比例计算，称为间接计算法；

　　二是计算易损部分平均年维修费用，称为直接计算法。

　　（一）间接计算法

　　间接计算房屋维修费一般以建筑安装工程费为基数计算，应把握两点：

　　一是确定独立使用房屋年平均提取维修费（全部应维修的费用）占建筑安装工程费（造价）的比例；

　　二是测算不同类型房屋各结构组成占建筑安装工程费的比例。

　　1. 独立使用房屋年平均提取维修费占建筑安装工程费比例根据物业管理相关统计结果，以房屋建安造价与建筑寿命期维修养护管理费用的平均比率1:1为前提进行测算。

　　2. 运营费用中应当提取的维修费占全部应维修费用比例运营费用中应当提取的维修费占全部应维修费用比例 = 独立使用房屋年平均提取维修费占建筑安装工程费比例×专有部分需维修项目造价比例之和÷全部应维修项目造价比例之和

　　（二）直接计算法

　　直接计算房屋维修费，是对需要维修项目进行分类，并计算其维护更新的平均年提拨款，相加之后直接作为年维修费用。

　　专有部分维修项目按其耐用年限一般分为三大类：①楼地面；②门窗、内粉刷、顶棚；③水卫、电照、暖气、燃气及特种设备等。从房屋维修费的本质上讲，直接计算的准确性、可靠性更高一些。

　　三、房屋维修费计算中应注意的其他问题

　　（一）应根据不同房地产类型确定维修费计算范围已交存专项维修资金的房屋，维修费只计算专有部分。因未来是否续交专项维修资金无法预测，如何补交也无规定和惯例，可根据首次交存时间及估价对象剩余收益年限对计算的维修费（或比例）适当调整，无法考虑此项因素时，宜在报告中给予提示。未交存专项维修资金的房屋，维修费应计算全部需要维修部分。

　　（二）房屋质量及相关设施设备品质影响维修费相同类型的房屋，质量越高，设施越好，其建筑安装造价越高，需要维修更新的周期也越长，计算房屋维修费时应根据具体情况进行调整。

　　（三）配套房屋维修费应一并计算收益性房地产的附属配套房屋，即使不进行权属登记，只要列入估价范围，也应计算房屋维修费用。

　　（四）装饰装修房屋维修费计算当估价对象年净收益为含装饰装修下的收益时，运营费用中房屋维修费应含装饰装修部分，宜根据房屋用途、档次及装饰装修分类、质量，宜采用直接计算方法计算装饰装修维护更新的平均年提拨款。如果以建筑面积单价进行评估计算，应换算成建筑面积单价。

　　（五）各类房屋的维修费提取比例应预先测算估价机构和估价师应事先测算各类房屋的维修费提取比例范围，将其作为估价数据库资料，逐步形成机构内部的估价参数体系，供估价计算时选取，并在报告中叙述该参数的来源、依据。因各地不同结构、不同楼层、不同档次的房屋维修部分占建筑面积造价的比例不同，维修费提取比例也存在差异，不宜用一个维修费提取比例涵盖所有估价对象房屋。