关于土地的85条知识，国隆——土地评估（下文）

　　接上文，上文我们说到了前31条的土地知识，今天我们接着来说剩下的土地知识，了解好相关的土地知识我们才能更好的进行土地评估业务，土地评估内容多项，一名合格的评估师，才能做好土地评估。

　　32、划拨土地使用权收回的原因是什么?

　　国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有以下七种：(1)土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的;(2)国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权;(3)各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的;(4)土地使用者自动放弃土地使用权的;(5)未经批准机关同意，连续2年未使用;(6)不按批准用途使用土地;(7)铁路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。

　　33、什么是闲置土地?

　　下列土地属于闲置土地：(1)未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的;(2)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;3)已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或者投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。(4)法律、法规规定的其他情形。

　　34、闲置土地处置的方式有哪几种?

　　对于闲置土地的处置有下列方式：(1)延长开发建设期限，但最长不得超过1年;(2)改变土地用途，办理手续后继续开发;(3)安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价;(4)政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设;(5)政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿;(6)政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书。对因政府及政府有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理。

　　35、土地利用总体规划编制的依据是什么?

　　各级人民政府编制土地利用总体规划的依据是：国民经济和社会发展规划、国土资源和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求。下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。

　　36、土地利用总体规划编制的原则是什么?

　　(1)严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地;(2)提高土地利用率;(3)统筹安排各类、各区域用地;(4)保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用;(5)占用耕地与开发复垦耕地相平衡。(6)土地利用总体规划实行分级审批，一经批准，必须严格执行。

　　37、土地利用总体规划的规划期限为多少年?

　　土地利用总体规划的规划期限一般为15年。

　　38、土地利用年度计划包括哪些方面?

　　包括三个方面：(1)耕地保有量计划指标;(2)农用地转用计划指标;(3)土地开发整理计划指标。其中农用地转用计划指标根据国民经济与社会发展计划、土地利用总体规划、国家供地政策及土地利用的实际情况确定。

　　39、土地利用年度计划管理应遵循哪些规定?

　　土地利用年度计划管理应遵循的原则是：(1)以土地供应要求，合理、有效利用土地;(2)占用耕地与补充耕地相平衡;(3)保护和改善生态环境，保障土地可持续利用;严格依据土地利用总体规划控制建设用地总量，保护耕地。

　　40、农用地转用计划指标下达范围是什么?

　　农用地计划指标下达的范围是：(1)城镇村(包括独立矿区)建设占用农用地计划指标;(2)有省审批农用地转用的建设项目占用农用地计划指标。

　　41、批转农用地转用的前提是什么?

　　农用地转用实行指令性管理，没有农用地转用计划指标的，不得批准农用地转用。节约农用地转用计划指标，经核准后，可结转下一年度继续使用。

　　42、土地用途是否要公告?

　　县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途，并给予公告。

　　43、土地等级一般多少年调整一次?

　　土地等级一般6年调整一次。

　　44、乡、镇、村公共设施、公益事业建设需要使用土地如何申请?

　　乡(镇)村公共设施、公益事业建设需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。涉及占用农用地的依照《土地管理法》的规定办理审批手续。

　　45、建设占用土地..涉及农用地转为建设用地的..如何办理审批手续?

　　省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地的规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的核准机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目可以由市、县人民政府批准;其中涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　46、什么项目的建设用地..可以以划拨方式取得?

　　下列建设用地，可以以划拨方式取得：(1)国家机关用地和军事用地;(2)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(3)城市基础设施用地和公益事业用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。

　　47、临时使用土地如何申请?

　　建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者，应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建**性建筑。临时使用土地期限一般不超过二年。

　　48、哪类建设项目用地可通过国有土地租赁方式取得?

　　除商品房项目用地应当通过国有土地使用权出让方式取得外，其他项目用地可以通过国有土地租赁方式取得。教育、科技、文化、卫生、体育用地的国有土地租赁年限，最高不得超过50年。

　　49、工业项目建设用地有哪些主要控制规定?

　　工业项目的建筑系数不得低于30%，工业项目用地范围内严禁建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

　　50、建设项目占用基本农田如何报批?

　　建设项目确需占用基本农田的，必须经国务院批准。城市分批次建设用地，市、县每年报批应控制在5个批次内。农用地转用的土地征收批准文件有效期为2年。

　　51、建设项目用地预审的原则是什么?

　　建设项目用地预审的原则是：(1)符合土地利用总体规划;(2)保护耕地，特别是基本农田;(3)合理和集约利用土地;(4)符合国家供地政策。

　　52、哪些项目用地..建设单位可直接向国土资源部提出预审申请?

　　预审申请的项目是：(1)涉密军事项目;(2)国务院批准的特殊建设项目。

　　53、建设项目用地需修改土地利用总体规划的..应当出具哪些材料?

　　应出具的材料是：(1)专家论证的规划修改方案;(2)建设项目对规划实施影响评估报告;(3)相关部门的规划修改方案;(4)修改规划听证会纪要。

　　54、什么是国有土地使用权出让、含义是什么?

　　国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。含义：(1)土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权;(2)经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内享有土地使用、占有、受益、处分权;土地使用权可以进入土地市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有;(3)土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书;(4)集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让;(5)土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。

　　55、土地使用权有哪几种出让方式?

　　国有土地使用权出让可以采用拍卖、招标或者双方协议、挂牌方式。商业、旅游、金融、服务、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

　　56、土地使用权出让年限是多少?

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让年限如下：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐、金融、服务用地40年;(5)综合或其他用地50年。

　　57、土地使用权出让、招标、拍卖底价如何评估、确认?

　　土地使用权出让、招标、拍卖前，由区(县)招标拍卖办公室委托有资格的房地产估价机构综合考虑各种因素，对出让地块招标拍卖底价进行评估后，由市招标拍卖办公室确认。

　　58、土地使用权招标..评标委员会在人数上多少是合规的?

　　土地使用权招标评标委员会5位专家、2位出让人代表;或7位专家、2位出让人代表是合规的。

　　59、土地使用权有偿招标..拍卖应由什么部门负责实施?

　　土地使用权招标、拍卖应由市房地资源局审查、报市政府批准，委托区(县)人民政府土地使用权招标、拍卖办公室负责编制年度计划，并实施招标、拍卖工作。

　　60、上海市土地使用权招标..拍卖的信息在什么地方公示?

　　由市房地资源局汇总全市土地使用权招标、拍卖的信息，在市房地产交易中心进行公示。土地使用权采用公开招标的，应在投标截止前60日发布招标公告。采用拍卖方式的，须在拍卖前30日发布拍卖公告。

　　61、新增建设用地招标..拍卖的底价评估..应包括哪些方面?

　　新增建设用地招标、拍卖的底价应包括土地出让金和征地费。

　　62、依法取得使用权的土地..由哪个部门负责勘测定界?

　　《上海市实施(中华人民共和国土地管理法)办法》规定：农村集体所有的土地，单位和个人依法取得使用权的土地，由市或者区(县)土地管理部门勘测定界，埋设土地界桩。

　　63、土地出让金如何缴纳?

　　土地使用权受让人应在规定的期限内按照招标或拍卖成交价格的30%缴纳土地使用权出让金，并向市房地产登记机构办理土地使用权的初始登记。

　　64、出让金用于农业土地开发的比率是多少?

　　根据国务院的规定，土地出让金用于农业土地开发的比例，按各市、县不低于土地出让金的纯收益的15%来确定。

　　65、集体土地有偿出让的前提是什么?

　　城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

　　66、土地使用权出让金如何使用?

　　以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给地方人民政府，都专项用于耕地的开垦。

　　67、农民集体所有土地使用权是否可以出让?

　　农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　68、农村集体所有土地使用权是否可以收回?

　　有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：(1)为乡(镇)公共实施和公益事业建设，需要使用土地的;(2)不按照批准用途使用土地的;(3)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。依照前款第(1)(2)项的规定收回农村集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

　　69、房屋建设工程什么情况下可转让?

　　以出让方式取得土地使用权，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，方可以转让房地产。

　　70、土地使用权出让合同的主要组成部分是什么?

　　土地使用权出让合同主要包括三个部分：(1)合同的正、副本;(2)土地使用权出让合同附件;(3)补充合同。

　　71、土地使用权合同在什么情况下解除?

　　( 1 )在签订土地出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按约定期限支付地价款，未按出让合同支付地价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以要求违约赔偿;(2)土地管理部门未按出让合同约定的时间提供土地，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还地价款并可以要求违约赔偿。

　　72、土地所有权和使用权争议如何处理?

　　土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起三十日内向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

　　73、对破坏耕地土壤耕作层的行为如何处罚?

　　在农业生产结构调整中破坏耕地土壤耕作层的，由市或者区(县)土地管理部门责令限期修正，可以并处以破坏或者被占用耕地每亩耕地开垦费1倍以上2倍以下罚款。

　　74、人民法院对土地使用权查封的期限是多少?

　　人民法院对土地使用权查封的期限不超过二年。

　　75、土地权属争议如何处置?

　　县级以上国土资源行政主管部门负责土地权属争议案件的调查和调解工作，个人之间、个人和单位之间、单位和单位之间发生争议的案件由争议所在地县级国土资源行政主管部门调查处理。争议一方为中央国家机关或其直属单位，且涉及土地面积较大的争议案件，由省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门调查处理。

　　76、未经合法批准将耕地改作建设用地的如何处置?

　　未经合法批准，将耕地改作建设用地的，应对责任人以非法占用耕地，造成耕地毁坏定罪处罚。

　　77、非法转让基本农田如何处罚?

　　买卖或者以其他形式非法转让基本农田3亩以上，不足5亩的单位直接责任人员，应给予降级或撤职的行政处分。非法占用其他耕地10亩以上，对直接责任人员应给予开除处分。对非法批准征用、占用其他土地30——50亩的直接责任人员应给予降级或撤职处分。

　　78、擅自出让土地使用权的如何处罚?

　　单位或个人擅自批准出让或擅自出让土地使用权用于房地产开发的，对情况较严重的有关责任人员应给予降级或撤职的行政处分。造成国家土地资源流失价值20万元以上的，给予开除处分。

　　79、非法转让、倒卖土地使用权如何处罚?

　　非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，根据国家刑法规定处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单位处非法转让、倒卖土地使用权价额5%——20%的罚金。

　　80、什么情况下土地使用权应无偿收回?

　　已出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工期限开发土地。超过出让合同约定动工开发日期满二年未动工的应无偿收回土地使用权。

　　81、非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的定罪条件是什么?

　　非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”的定罪条件是：(1)非法转让倒卖基本农田五亩以上;(2)非法获利50万元以上;(3)非法转让其他耕地八亩，且曾因非法转让土地受过行政处罚。不按土地利用总体规划用途批准用地，以及违反法律规定的程序批准征用占用土地，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员可给予警告、记过、降级的行政处分。不按土地利用总体规划批准用地的，还可以给予撤职处分。

　　82、对闲置土地的处理有哪几种?

　　《土地法》规定，对闲置土地处理的方法包括：(1)已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种;(2)一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;(3)连续两年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;(4)承包经营耕种的单位或个人连续两年弃耕权的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。

　　83、什么情况下国家可以收回土地使用权?

　　( 1 )土地使用权届满的收回;(2)国家有权提前收回土地使用权;(3)因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权;(4)司法机关决定收回土地使用权。

　　84、农民宅基地如何申请?

　　农村村民建住宅需要使用宅基地的，应当向本集体经济组织申请，并要充分利用村内空闲地、废弃地。宅基地占用农用地计划指标应与建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。在宅基地审批中，严禁向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。

　　85、农村村民宅基地有什么规定?

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照《土地法》国家实行占用耕地补偿制度。