房地产损害赔偿价值评估

　　一、房地产损害赔偿评估内涵

　　房地产损害评估是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值贬值的共同体贬值评估。房地产损害评估主要有赔偿性房地产损害评估、房地产价值减损评估、各种类型的房屋质量缺陷损失评估等。

　　二、房地产损害赔偿估评估方法损害赔偿评估通常采用修复费用法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。

　　（一）修复费用法（成本法）

　　修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。

　　v＝cl＋c2＋c3＋c4——c5

　　式中 v—房地产损害评估值；

　　cl—拆除工程费用；

　　c2—修缮工程费用；

　　c3—恢复工程费用；

　　c4—直接经济损失；

　　c5—被拆除物残值。

　　（二）损失资本化法

　　损失资本化法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差评估房地产的价值损失。该法可分为三种类型，即①净收益减少收益年期不变型（即a少n不变）、②收益不变收益年期减少型（即a不变n少）、③收益及收益年期减少型（即a、n都少）。

　　（三）赔偿实例比较法

　　赔偿实例比较法也称市场法，该法通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产质量缺陷价值减损实例进行比较，对这些类似房地产质量缺陷价值减损作适当的修正，以此估算估价对象的房地产质量缺陷价值减损。

　　v＝p×fl×f2×f3

　　式中 v—房屋价值损失评估值；

　　p—可比实例补偿金额；

　　fl—补偿情况修正系数；

　　f2—补偿日期修正系数；

　　f3——缺陷状况修正系数。

　　（四）损害前后价差法损害前后价差法也称剩余法

　　商品房价值减损值＝损害前的房地产市场价值——损害后的房地产市场价值